La respuesta a esta pregunta es afirmativa, si bien se condiciona al cumplimiento de determinadas condiciones fijadas por el artículo 22.4 de nuestra norma procesal de cabecera, la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula la figura de la “enervación”.
Pero, ¿qué significa enervar?. Si acudimos a la definición proporcionada por la Real Academia Española de la Lengua encontramos, como una de sus acepciones, la de “debilitar la fuerza de las razones o los argumentos”. Jurídicamente hablando, esta debilitación afecta a la persona del arrendador, quién habrá de soportar que el arrendatario impida que el procedimiento judicial derive en la extinción del contrato de arrendamiento.
Cuando se interpone una demanda de desahucio, la ley prevé que el Juzgado requiera de pago al inquilino moroso. Requerimiento judicial que ha de conceder un plazo al deudor para ponerse al día, pagando el importe reclamado en la demanda y las cantidades que se hubieran devengado con posterioridad. Deudas procedentes tanto del canon de arrendamiento como de aquellas otras cantidades asimiladas al concepto de renta en el contrato, como pueden ser las facturas de luz y gas, cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, IBI etc.
El pago puede efectuarse directamente al arrendador, pero también cabe la posibilidad de consignar el importe total ante el propio órgano judicial o incluso en una Notaría. Pago enervador que produce la terminación del procedimiento mediante Decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente Secretario Judicial) con imposición al demandado de las costas judiciales causadas. Resolución que, como se ha expuesto, no declarará extinguido el contrato de arrendamiento, que pervive y continúa produciendo efectos entre las partes.
Ahora bien, como en su momento manifestó el Tribunal Supremo en Sentencia de 26 de marzo de 2009, más que un derecho, la enervación es una oportunidad del arrendatario de evitar la extinción del arrendamiento por falta de pago, porque el arrendador tiene derecho a que se le pague en los plazos pactados en el contrato. Por eso la LEC sólo permite enervar una sola vez, salvo que se demuestre que el pago no se hubiera efectuado por culpa del propio arrendador, como ocurre cuando éste cambia el número de cuenta bancaria sin avisar, o se niega a aceptar el pago en metálico mediante con entrega del correspondiente recibí.
Pero además, nuestra ley procesal civil impide la enervación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
El contenido de este requerimiento extrajudicial se matiza en la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014, que exige los siguientes requisitos:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente (burofax, requerimiento notarial etc…).
- Ha de referirse a rentas impagadas.
- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales (actualmente treinta días).
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, el Supremo entiende que el artículo 22 de la LEC no exige que se comunique al arrendatario ni que “el contrato va a ser resuelto”, ni que “no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo”. Y ello porque el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
Además, entiende el Tribunal que es evidente que el envío del requerimiento es la crónica anunciada de un proceso judicial que no puede pasar desapercibido al arrendatario. Y que es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local. Esta Sentencia del Supremo va en la línea de la de 26 de marzo de 2009, en el sentido de que la enervación no es un derecho del arrendatario (sino una oportunidad), y al no tener tal carácter, no conlleva la necesaria información para su ejercicio.
En resumen, que precisamente por no tratarse de un derecho, el arrendador puede evitar que su inquilino moroso impida el éxito de la demanda de desahucio requiriéndole previamente de pago en los términos expuestos. Si opta por interponer directamente la demanda y es la primera vez que lo hace, estará concediendo al arrendatario una “segunda oportunidad” para enmendar su comportamiento si consigue reunir el dinero a tiempo. Circunstancia que en la práctica sucede en la menor parte de los casos, y de ahí que muchas veces se opte por evitar el requerimiento extrajudicial para reducir costes y plazos.